Quando si è proprietari di un immobile, capita spesso di decidere di cambiare destinazione d’uso. Non sempre è facile destreggiarsi tra tutte le pratiche burocratiche utili in questi casi.

Per questo motivo, abbiamo creato una guida completa dedicata proprio al cambio destinazione uso immobile. Se vuoi scoprire tutti i dettagli in merito, non devi fare altro che leggerla nelle prossime righe.

Destinazione uso immobile: di cosa si tratta?

Prima di entrare nel vivo del come, cerchiamo di capire il cosa. Vediamo quindi di cosa si parla quando si nomina la destinazione uso immobile. Con la suddetta espressione, si indicano tutte le finalità di utilizzo dell’unità immobiliare. Fondamentale è considerare la differenza tra cambio di destinazione al catasto e cambio di destinazione urbanistica.

Per essere corretti, è il caso di dire che il cambio di destinazione avviene prima di tutto dal punto di vista urbanistico attraverso la richiesta del permesso in comune. La seconda fase prevede l’aggiornamento al catasto, come previsto dalla normativa fiscale.

cambio destinazione uso immobile

La pratica urbanistica costituisce il cuore del processo, ciò che consente di realizzare il cambio destinazione immobile. Detto questo, vediamo nel dettaglio quelle che sono le categorie di destinazioni d’uso.

Destinazioni d’uso previste dalla legge

Secondo la normativa vigente in campo urbanistico, le destinazioni uso immobile sono 7:

  • Residenziale, ossia relativa ad abitazioni di qualsiasi genere e natura;
  • Industriale e artigianale, ovvero una tipologia di destinazione d’uso che coinvolge industrie, laboratori artigianali, corrieri, magazzini o imprese edili. In generale, si parla di edifici adibiti a ospitare tutte le attività destinate alla produzione di beni o servizi;
  • Commerciale al dettaglio: in questo caso, al centro dell’attenzione ci sono i negozi di vicinato, i centri dedicati alla media distribuzione, la GDO, le attività commerciali all’ingrosso, quelle dedicate alla somministrazione di alimenti e bevande (ristoranti, pub ecc.);
  • Turistico ricettiva, ossia destinazione uso immobile che coinvolge alberghi, campeggi, aree di sosta, residenze turistiche e residenze alberghiere, ma anche ostelli e attività extra alberghiere;
  • Direzionale e di servizio, ossia una destinazione uso immobile che chiama in causa banche, sedi di assicurazioni, uffici privati, centri di ricerca, studi professionali;
  • Commerciale all’ingrosso e depositi;
  • Agricola, ossia una destinazione uso che coinvolge, tra i vari edifici, immobili destinati ad allevamenti zootecnici e ad attività agrituristiche.

Cambio destinazione uso: quando è possibile effettuarlo?

I cambiamenti destinazione uso immobile possono essere effettuati sempre. Esistono però alcune eccezioni alla suddetta regola. Ecco l’elenco completo:

  • Immobile situato in un condominio e condominio che vieta il suddetto cambio. Il divieto è valido solo se la parte specifica del regolamento è stata approvata all’unanimità da tutti i membri dell’assemblea condominiale.
  • Immobile che non possiede le caratteristiche intrinseche previste dalla legge. In questo caso, molto spesso, vengono coinvolti apsetti di natura igienico sanitaria. Giusto per fare un esempio specifico, ricordiamo che perché venga accordato il cambio destinazione uso immobile è necessario che i bagni soddisfino particolari requisiti, in primis un’estensione non inferiore ai 2,5 metri quadri.
  • Strumento urbanistico comunale che indica l’impossibilità di effettuare un cambio di destinazione dell’immobile. Lo strumento in questione è il Piano Regolatore Generale.

Cosa serve

Per effettuare un cambio destinazione uso immobile è necessario ricordare che la suddetta pratica ricade nell’ambito delle ristrutturazioni. Alla luce di tale motivo, è necessario presentare un permesso a costruire. L’unica eccezione riguarda il caso del cambio che avviene nella stessa destinazione, per esempio da abitazione a studio di natura professionale. In tali frangenti, è necessario ricorrere alla SCIA.

Se sull’immobile è possibile realizzare opere edili fino al momento della manutenzione straordinaria, non si ha modo di cambiare la destinazione uso. Fondamentale è ricordare che è necessario versare al Comune oneri di urbanizzazione.

La loro misura è rapportata alla differenza tra quanto dovuto dal proprietario dell’immobile per la nuova destinazione e quella già in corso. Entrando nel dettaglio ricordiamo che, nel caso in cui per la destinazione in atto il proprietario ha pagato 100 euro di oneri e con la nuova è destinato a pagarne 150, il Comune chiede solo la differenza, ossia 50 euro.

Quanto appena specificato è solo a titolo di esempio generale, dal momento che ogni Comune ha i suoi specifici criteri di riferimento.

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