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L’amministratore è una figura molto importante per la gestione di un condominio, in quanto non solo è il primo ad intervenire in caso di guasti, ma è anche la persona di riferimento che può aiutare a risolvere le piccole controversie tra vicini e a suddividere in modo equo le bollette per le utenze come la luce, l’acqua, il gas e la spazzatura tra tutti i condomini.
In Italia però esiste un caso, permesso dalla legge, in cui un condominio può anche non avere un amministratore che si occupa della gestione del palazzo: è il cosiddetto condominio minimo, chiamato così perché all’interno dello stesso sono presenti non più di otto unità immobiliari.
Non avendo un amministratore che si occupa della gestione delle bollette del condominio, in questi casi, anche se peraltro sono molto rari, di solito è uno dei condomini, che di solito viene designato durante le assemblee condominiali con un voto di maggioranza, che si occupa in prima persona delle pratiche relative le utenze come la luce e il gas.
Se vivi in un condominio piccolo, e dove oltre a te sono presenti soltanto altre sette famiglie o persone singole, ecco una panoramica degli obblighi a cui deve comunque sottostare il tuo palazzo e come gestire le fatture dell’elettricità, dell’acqua e del gas in mancanza di un amministratore.
Gli obblighi fiscali del condominio minimo: cosa dice la legge?
Il condominio minimo, anche se è dotato soltanto di otto unità immobiliari, per legge è obbligato a possedere un proprio codice fiscale, diverso da quello applicato alle persone fisiche, che è composto da undici cifre numeriche.
Se lo possiede già, l’inquilino incaricato di gestire le utenze e altre pratiche analoghe potrà usarlo per l’intestazione delle bollette, altrimenti, se il condominio ne è sprovvisto, dovrà recarsi presso l’Agenzia delle Entrate più vicina per richiederne uno (l’Agenzia delle Entrate è l’unico ente autorizzato dallo stato a rilasciare i codici fiscali).
Il codice fiscale, oltre che per l’intestazione delle bollette, serve anche al condominio per effettuare eventuali ritenute d’acconto per saldare lavori e prestazioni di manodopera di vario genere (esempio: una riparazione eseguita da un elettricista certificato), per versare le ritenute all’erario nonché per presentare la dichiarazione dei sostituti (modello 770).
Il codice fiscale condominiale, fino a non molti anni fa, era anche necessario per poter accedere all’eco bonus e al bonus per le ristrutturazioni, mentre adesso questo obbligo è decaduto, questo per permettere anche ai piccoli condomini di avvantaggiarsi delle detrazioni fiscali.
Se il condominio non possiede ancora un proprio codice fiscale, in quest’ultimo caso il condomino che si occupa della gestione delle bollette può ottenere le detrazioni fiscali usando il suo.
Condominio senza amministratore: a chi devono essere intestate le bollette delle utenze?
Le bollette della corrente elettrica, del gas e dell’acqua non devono essere intestate al codice fiscale del condomino che si occupa della gestione, bensì al codice fiscale del condominio.
La corrente elettrica è un’utenza sempre presente, perché oltre a servire le unità familiari che si trovano all’interno del palazzo, illumina anche le scale, i cortili e, se necessario, anche i garage e le cantine e, non da ultimo, permette di far funzionare l’ascensore e gli eventuali elettrodomestici presenti nello stabile.
Anche l’acqua è un’utenza che è sempre presente, come la corrente elettrica, mentre il gas è presente solo nel caso in cui, all’interno del palazzo, ci sia un riscaldamento centralizzato.
Con riscaldamento centralizzato intendiamo un impianto che, tramite un’unica caldaia, serve tutti gli altri appartamenti.
Quali sono i diritti del condominio minimo?
Il condominio minimo, a differenza dei condomini in cui sono presenti più di otto unità familiari, non è obbligato a nominare un amministratore, può fare anche a meno di aprire un conto corrente e (anche se è consigliabile averne uno, a meno che le famiglie non si conoscano tutte da anni e non convivano in armonia) non è necessario che si doti di un regolamento di condominio.
Attenzione: anche se il piccolo condominio, in quanto tale, ha più diritti rispetto agli altri, è comunque tenuto ad avere un codice fiscale. In caso contrario, se non ne possiede uno, tutte le fatture delle utenze ricadono sulle spalle del condomino che si è offerto di farsi carico della gestione per tutti gli altri.
È bene ricordare che, in caso di bollette non pagate o saldate in ritardo, la responsabilità di morosità cadrà appieno sul condomino intestatario, che peraltro non potrà rifarsi sugli altri condomini né tanto meno chiedere il pagamento degli arretrati.
Per questo motivo, oltre che per poter emettere ritenute d’acconto, è fondamentale che il condominio sia dotato di un proprio codice fiscale: in questo modo il condomino intestatario, oltre ad evitare situazioni spiacevoli, non si troverà coinvolto in continui litigi con gli altri condomini per il pagamento delle bollette!
Gestione bollette in condominio senza amministratore: cos’altro bisogna sapere?
Anche se la figura dell’amministratore non è presente e anche se ha molti più diritti, il piccolo condominio non dev’essere inteso come un palazzo in cui non si applichi la legge, perché altrimenti il referente rischia di andare incontro a contestazioni e a litigi.
Innanzitutto i condomini, di comune d’accordo con il referente, devono riunirsi in assemblea per decidere la suddivisione del pagamento delle bollette delle utenze.
Tuttavia, se ciò dovesse risultare più complicato del previsto, in alternativa è possibile ripartire la spesa per l’illuminazione per l’altezza, per il piano e per i millesimi di proprietà tra tutte le unità dello stesso piano. Per fare ciò è necessario installare un contatore a defalco, che si occuperà di scorporare il consumo di Kw dalle spese fisse.
La terza possibilità, questa se il contatore a defalco dovesse risultare un’opzione troppo dispendiosa (esempio: su ciascun piano è presente una lampadina a luce LED, quindi non solo il consumo minimo non ammortizzerebbe le spese fisse, ma neanche la fattura dell’elettricista), è quella di ripartire le spese delle utenze per i millesimi di proprietà.
Le bollette delle utenze, anche se un condomino usa il suo appartamento in modo saltuario, devono essere pagate da tutti i condomini, perché tutti i condomini le possono usare (anche se non ne hanno bisogno o non vogliono).
